Immobilien Beratung - fair, unabhängig, kompetent -

Je länger man sich mit Fragen zum Immobilienvermögen befasst,  um so verworrener stellt sich das Für und Wider dar. Hier kann Mahlau Immobilien & Grundbesitz GmbH als fairer und unabhängiger Berater helfen.

Eine Grundvoraussetzung für sinnvolle Entscheidungen, z.B. über den Verkauf einer Immobilie, ist die Kenntnis des aktuellen Wertes und der wahrscheinlichen Wertentwicklung  der Immobilie.

Wir beraten  bei der Entscheidungsfindung. Unverbindlich und im Zweifel auch schon im Vorfeld eines Maklervertrages. Wir helfen Ihnen, ausgewogene Antworten und Problemlösungen zu finden, um ein bestmögliches Ergebnis zu erreichen. Beispielhaft sind die folgenden oder ähnliche Fragen, die immer wieder auftreten und nach Antwort verlangen: 

1. Werden die Preise am Markt weiter steigen?
   
   
2. Oder trifft zu, dass die Presse recht hat und in den kommenden Jahren mit einem Preisverfall bis zu 25 %  gerechnet werden muss (vgl. Pressestimmen vom 22.6.2017) ?
   
   
3. Welche Schäden sind vorhanden? Wie teuer ist deren Beseitigung ?
   
   
4. Sollte man eine Immobilie besser sofort und in dem aktuellen Zustand verkaufen ?
   
   
5. Oder sollte man eine Immobilie sanieren und besser behalten ?
   
   
6. Oder macht es Sinn, eine Immobilie erst nach erfolgter Sanierung  zu veräußern ?
   
   
7. Wie geht man mit Miteigentümern um, die z.B. ihren Erbteil ausgezahlt haben wollen ?
   
   
8. Auf welcher Preisgrundlage verhandelt man in diesem Fall ?
   
   

Eine wichtige Konsequenz aus diesen Fragen ergibt sich bereits auf den ersten Blick:

Die absolute Voraussetzung für einen erfolgreichen Verkauf ist die Kenntnis des aktuellen Marktwertes der  Immobilie. Wenn dieser Wert nicht richtig (oder falsch) bestimmt  wird, hilft keine noch so schöne Verkaufsstrategie weiter.   

Die Bewertung von Immobilien ist grundsätzlich im Baugesetzbuch (BauGB) gesetzlich geregelt. Die Anwendung dieser Regeln sind durch Verordnungen und Richtlinien vorgeschrieben. Erst wenn Immobilien nach diesen Regeln bewertet worden sind, können auch Erfahrungswerte hinzukommen.

 

Auch wenn es schwierig aussieht: ein Eigentümer ist gut beraten, sich über die  Vorgehensweise seines Immobilienmaklers bei der Wertermittlung ganz genau zu informieren.
Denn Wertermittlung ist keine Frage des Bauchgefühls.

So vermeidet man unseriöse Bewertungen, die  im Internet für ein Taschengeld angeboten werden.

   

Wertermittlung (Marktwert gemäß §154 BauGB)

Ob Sie eine Immobilie käuflich erwerben oder Ihre Immobilie zum bestmöglichen Preis verkaufen wollen: Immer spielt die Ermittlung des Verkehrswertes, bzw. des realistischen Marktwertes eine bedeutende Rolle. Denn dieser Wert ist der wesentliche Grundstein für die erfolgreiche Vermarktung Ihrer Immobilie.

Ein unrealistischer Preis würde die Vermarktung Ihrer Immobilie praktisch unmöglich machen.

Wir als professioneller Immobilienmakler verfügen nicht nur über die fundierten Marktkenntnisse und die langjährige Erfahrung, die für die richtige Werteinschätzung Ihrer Immobilie Vorraussetzung sind. Sondern wir wenden auch die im Baugesetzbuch (BauGB) vorgeschriebenen Verfahren der Wertermittlung an, um ein nachvollziehbares und korrektes Ergebnis zu erzielen. 

 

Schritte zur Ermittlung eines realistischen Marktwertes Ihrer Immobilie

Die Ermittlung des Wertes einer Immobilie ist im Regelfall ein sehr komplexer Vorgang, der eine entsprechende Fachqualifikation erfordert. Insbesondere für den Verkauf einer Immobilie ist dieser Wertansatz die entscheidende Grundlage für eine erfolgreiche Vermarktung Ihrer Immobilie.

Eine einfache Regel besagt:  Der Verkäufer hat eine völlig andere Vorstellung vom Wert, als der Gutachter und der wiederum eine völlig andere Vorstellung als der Käufer.

Es kommt hinzu, daß viele Verhandlungen oftmals auch unter Teilnahme eines externen "Gutachters" stattfinden, der manchmal sogar ein Haar in der Suppe findet, das gar nicht vorhanden ist. 

 

Individuelle Sichtweisen auf den Verkehrswert einer Immobilie
                          

Wir legen deshalb sehr großen Wert auf die korrekte Bewertung Ihrer Immobilie, damit diese von jedem Sachverständigen nachvollzogen und bestätigt werden kann. Die Ermittlung des Verkaufswertes geht immer vom sog. Marktwert (oder Verkehrswert) aus, dessen Ableitung im Baugesetzbuch (BauGB) und weiteren Verordnungen gesetzlich geregelt ist.

Dazu kommen verschiedene Verfahren in Betracht, auf deren Grundlage wir arbeiten:

 

Das Vergleichswertverfahren (gem. ImmoWertV)

• Prüfung der unmittelbaren Umgebung, der sog. Mikrolage der Immobilie sowie der Umgebungsdaten. Hier muss nicht nur die allgemeine Preissituation ermittelt werden, sondern hier müssen die tatsächlich erzielten Verkaufpreise anderer Immobilien festgestellt werden.
  
  

• Ermittlung des Bodenwertes. Der Wert des Grundstücks muss individuell festgestellt werden, da der sog. Richtwert sich nur auf ein "typisches Modell-Grundstück" bezieht.
  
  

• Diese Verkaufspreise werden dann vergleichbar gemacht, d.h. bereinigt um preisrelevante Besonderheiten wie baulicher Zustand und Ausstattung usw.
  
  

• Nach Klärung dieser Fragen, der Einsichtnahme in die aktuellen Marktberichte, die Preisindizes des statistischen Bundesamtes Mietspiegel und der Prüfung des individuellen Lagewertes ermitteln wir einen vorläufigen Wert als Grundlage für die folgenden Arbeitsschritte.
  
  

• Dann werden wertsteigernden Besonderheiten der Immobilie und des Grundstücks sowie eventuell vorhandene Schäden berücksichtigt.
  
  

Der so ermittelte Wert muß in den weiteren Arbeitsschritten des Verfahrens genauer detailliert werden.

 

Das Sachwert-  und Ertragswertverfahren (gem. ImmoWertV)

• Je nach Typ Ihrer Immobilie kommen alternativ andere gesetzlich vorgeschriebene Verfahren zur Anwendung.

• Die Vorgehensweise ist im Baugesetzbuch (im Detail in der Wertermittlungsverordnung ImmoWertV) festgelegt und ergibt Sachwerte bzw. Ertragswerte. Je nach Verfahren können diese Werte zur Plausibilitätskontrolle verwendet werden.

• Die so ermittelten Werte werden dann noch einer sog. Marktkorrektur unterzogen und ergeben schließlich den Marktwert Ihrer Immobilie.

 

Diesen Wert erläutern wir Ihnen anschließend und besprechen die sich daraus ergebenden Konsequenzen für die weitere Vorgehensweise.  Selbstverständlich sind alle weiteren Aktivitäten von Ihrer Zufriedenheit und Zustimmung zu unserem Vorschlag abhängig.

In komplizierten Fällen, z.B. wenn Brandschäden, Asbestbelastungen, oder andere schwer zu beurteilende technische Tatbestände gegeben sind, ziehen wir  Sachverständige unseres Kompetenznetzwerkes hinzu.

Die Gutachten des mit uns kooperierenden vereidigten Sachverständigen könnten bei Bedarf auch für steuerliche oder gerichtliche Zwecke eingesetzt werden. 

Gerade Schäden am Baukörper oder Belastungen des Grund und Bodens nehmen teils auch erhebliche finanzielle Größenordnungen an und führen oftmals zu Diskussionen zwischen den Parteien. Diese können in manchen Fällen erst durch Gutachten beendet werden, die von spezialisierten Sachverständigen erarbeitet und für deren Richtigkeit auch eine Haftung besteht.

 

Kontaktieren Sie uns 

wir führen eine genaue Analyse Ihrer Immobilie durch.

Wir ermitteln den realistischen Verkaufspreis Ihrer Immobilie.

Auf dieser Basis erarbeiten wir die Verkaufsstategie für das bestmögliche Ergebnis

 

Ich möchte mich weitergehend unverbindlich informieren! Hier geht es zum eMail-Kontakt

 

 

Finanzierungsberatung - ehrlich, solide, unabhängig -

Der Kauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen ein bedeutsame Entscheidung. Nicht Jeder wird seine Traumimmobilie aus Ersparnissen finanzieren wollen oder können. 

Eine solide Immobilienfinanzierung ist daher eine wichtige Voraussetzung für den Erwerb einer Immobilie. Und das gilt genauso für den Verkäufer, der auch an einer soliden Finanzierung des Verkaufspreises interessiert sein muss.

Der aktuelle Zeitpunkt erscheint günstig und die Zinsen sind und bleiben wohl noch einige Zeit auf Rekordtief (Stand Mai 2017).

 

• Hier sind jedoch viele Fußangeln ausgelegt. Neue gesetzliche Vorschriften, wie die Wohnimmobilien Kreditrichtlinie (WIKrR), machen gelegentlich aus solventen Darlehensnehmern Risikofälle, geänderte Beurteilungskriterien der Banken  für langlaufende Hypothekendarlehen können für Ärger sorgen.
  
  

• Ein Käufer sollte sich deshalb so früh wie möglich mit diesem Thema befassen. Und auch ein Verkäufer muss daran interessiert sein, dass sein Käufer den Kaufpreis aufbringen kann.
  
  

• Wir können hier schon im Vorfeld tätig werden und wichtige Fragen vorab klären, um Enttäuschungen und Komplikationen soweit möglich zu vermeiden.

 

Wichtige Fragen, die vorab geklärt werden sollten,  z.B.:
 

• wieviel Eigenkapital  ist für den Kauf der Immobilie vorhanden und

• welches Budget steht regelmäßig zur Bedienung der Kredite frei zur Verfügung ?

• Wie hoch sollte die Tilgungsrate sein ?

• Welche Zinsbindungsfrist sollte man wählen?

• Ist die Bedienung der Kredite auch über die gesamte Laufzeit der Kredite gesichert ?

• Gibt es Fördermöglichkeiten für Modernisierung oder den Kauf der Immobilie ?
  

 

Da wir nicht als Vermittler von Finanzierungen auftreten, sind wir hier völlig unabhängig und können Sie uneigennützig beraten.

  

Immobilien Management Consulting

Bei Beratungsaufgaben, die den hier beschriebenen Umfang übersteigen, können wir unseren Kooperationspartner  Mahlau Immobilien Management Consutling hinzuziehen.  

Hier arbeiten qualifizierte und erfahrene Berater  wie z.B. Diplom-Kaufleute und Master of Business Administration MBA. Die Berater waren bisher schon für uns auch in internationalen Projekten tätig und haben - wie auch aus den Rückmeldungen der Kunden hervorgeht - sehr gute und effektive Arbeit geleistet.

Bei umfangreichen Aufgabenstellungen, die im Rahmen von Projekten gelöst werden müssen, berät unser Partner bei der Spezifikation der Projekte. Dazu gehören die z.B. die  Erarbeitung der Arbeitsschritte, die Unterstützung bei der Erarbeitung quanititativer und qualitativer Projektziele sowie last but not least der Kontrolle der Projektergebnisse. Auf Wunsch der Kunden kann bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzugen auch die Leitung der Projekte übernommen werden.

In der Praxis hat sich immer wieder erwiesen, dass gerade auch die Mitarbeit externer Fachleute in einem Projektteam die Effektivität des Projektes positiv beeinflusst und dazu beiträgt, die Ziele zu erreichen.

 

Erfahren Sie mehr über die Beratungsangebote von Mahlau Immobilien Management Consulting

    

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