Immobilien Beratung

 

Je länger man sich mit  Aspekten der weiteren Entwicklung eines Immobilienvermögens befasst,  um so verworrener stellt sich meist das Für und Wider dar. Hier kommen Fragen über Fragen auf, die am besten mit unserer Hilfe als fairem und unabhängigen Berater geklärt werden sollten.

Sinnvolle Entscheidungen, z.B. über den Verkauf einer Immobilie, kann man nur treffen, wenn man den aktuellen Wert einer Immobilie und die wahrscheinliche Wertentwicklung  der Immobilie beurteilen kann. 

 

• Werden die Preise am Markt weiter steigen?
  
  
• Oder trifft zu, dass in den kommenden Jahren mit einem Preisverfall bis zu 25 % in den kommenden Jahren  grechnet werden muss ?
  
  
• Welche Schäden sind vorhanden? Wie teuer ist deren Beseitigung ?
  
  
• Sollte man eine Immobilie also besser sofort und in dem aktuellen Zustand verkaufen ?
  
  
• Oder Sollte man eine Immobilie sanieren und anschließend verkaufen, oder doch besser behalten ?
  
  
• Wie geht man mit Miteigentümern um, die z.B. ihren Erbteil ausgezahlt haben wollen ?
  
  
• Auf welcher Preisgrundlage verhandelt man in diesem Fall ?

Wir beraten Sie bei der Entscheidungsfindung. Unverbindlich und im Vorfeld auch ohne Maklervertrag.  Im Folgenden haben wir für Interessierte einmal zusammengestellt, was alles getan werden sollte, um eine ausgewogene Entscheidung treffen zu können.

Und selbst wenn der Verkauf einer Immobilie aus ganz anderen Gründen notwendig sein sollte, bleiben  genügend Möglichkeiten, das bestmögliche Ergebnis durch eine geschickte Verkaufsstrategie zu erreichen.

 

Die Wertermittlung selbst ist keine Frage des Bauchgefühls.
Die Bewertung von Immobilien muß immer nach klaren gesetzlichen Regeln durchgeführt werden.

 

Diese Regeln sind im Baugesetzbuch und nachgeordneten Verordnungen und Richtlinien vorgeschrieben. Erst wenn Immobilien nach diesen Regeln bewertet worden sind, können auch Erfahrungswerte hinzukommen. Damit vermeidet man auch unseriöse Bewertungen, die überall im Internet für ein Taschgeld angeboten werden.    

 

Wertermittlung (Marktwert gemäß §154 BauGB)

 

Ob Sie eine Immobilie käuflich erwerben oder Ihre Immobilie zum bestmöglichen Preis verkaufen wollen: Immer spielt die Ermittlung des Verkehrswertes, bzw. des realistischen Marktwertes eine bedeutende Rolle. Denn dieser Wert ist der wesentliche Grundstein für die erfolgreiche Vermarktung Ihrer Immobilie.

Ein unrealistischer Preis würde die Vermarktung Ihrer Immobilie praktisch unmöglich machen.

Wir als professioneller Immobilienmakler verfügen nicht nur über die fundierten Marktkenntnisse und die langjährige Erfahrung, die für die richtige Werteinschätzung Ihrer Immobilie Vorraussetzung sind. Sondern wir wenden auch die im Baugesetzbuch (BauGB) vorgeschriebenen Verfahren der Wertermittlung an, um ein nachvollziehbares und korrektes Ergebnis zu erzielen. 

 

Schritte zur Ermittlung eines realistischen Marktwertes Ihrer Immobilie

Die Ermittlung des Wertes einer Immobilie ist im Regelfall ein sehr komplexer Vorgang, der eine entsprechende Fachqualifikation erfordert. Insbesondere für den Verkauf einer Immobilie ist dieser Wertansatz die entscheidende Grundlage für eine erfolgreiche Vermarktung Ihrer Immobilie.

Eine einfache Regel besagt:  Der Verkäufer hat eine völlig andere Vorstellung vom Wert, als der Gutachter und der wiederum eine völlig andere Vorstellung als der Käufer.

Es kommt hinzu, daß viele Verhandlungen oftmals auch unter Teilnahme eines externen "Gutachters" stattfinden, der manchmal sogar ein Haar in der Suppe findet, das gar nicht vorhanden ist. 

 

Individuelle Sichtweisen auf den Verkehrswert einer Immobilie
                          

Wir legen deshalb sehr großen Wert auf eine korrekte Bewertung Ihrer Immobilie, die von jedem Sachverständigen nachvollzogen und bestätigt werden kann. Die Ermittlung des Verkaufswertes geht immer vom sog. Marktwert (oder Verkehrswert) aus, dessen Ableitung im Baugesetzbuch (BauGB) und weiteren Verordnungen gesetzlich geregelt ist.

Dazu kommen verschiedene Verfahren in Betracht, auf deren Grundlage wir arbeiten:

 

Das Vergleichswertverfahren (gem. ImmoWertV)

• Prüfung der unmittelbaren Umgebung, der sog. Mikrolage der Immobilie sowie der Umgebungsdaten. Hier muss nicht nur die allgemeine Preissituation ermittelt werden, sondern hier müssen die tatsächlich erzielten Verkaufpreise anderer Immobilien festgestellt werden.
  
  

• Ermittlung des Bodenwertes. Der Wert des Grundstücks muss individuell festgestellt werden, da der sog. Richtwert sich nur auf ein "typisches Modell-Grundstück" bezieht.
  
  

• Diese Verkaufspreise werden dann vergleichbar gemacht, d.h. bereinigt um preisrelevante Besonderheiten wie baulicher Zustand und Ausstattung usw.
  
  

• Nach Klärung dieser Fragen, der Einsichtnahme in die aktuellen Marktberichte, die Preisindizes des statistischen Bundesamtes Mietspiegel und der Prüfung des individuellen Lagewertes ermitteln wir einen vorläufigen Wert als Grundlage für die folgenden Arbeitsschritte.
  
  

• Dann werden wertsteigernden Besonderheiten der Immobilie und des Grundstücks sowie eventuell vorhandene Schäden berücksichtigt.
  
  

Der so ermittelte Wert muß in den weiteren Arbeitsschritten des Verfahrens genauer detailliert werden.

 

Das Sachwert-  und Ertragswertverfahren (gem. ImmoWertV)

• Je nach Typ Ihrer Immobilie kommen alternativ andere gesetzlich vorgeschriebene Verfahren zur Anwendung.

• Die Vorgehensweise ist im Baugesetzbuch (im Detail in der Wertermittlungsverordnung ImmoWertV) festgelegt und ergibt Sachwerte bzw. Ertragswerte. Je nach Verfahren können diese Werte zur Plausibilitätskontrolle verwendet werden.

• Die so ermittelten Werte werden dann noch einer sog. Marktkorrektur unterzogen und ergeben schließlich den Marktwert Ihrer Immobilie.

 

Diesen Wert erläutern wir Ihnen anschließend und besprechen die sich daraus ergebenden Konsequenzen für die weitere Vorgehensweise.  Selbstverständlich sind alle weiteren Aktivitäten von Ihrer Zufriedenheit und Zustimmung zu unserem Vorschlag abhängig.

In komplizierten Fällen, z.B. wenn Brandschäden, Asbestbelastungen, oder andere schwer zu beurteilende technische Tatbestände gegeben sind, ziehen wir  Sachverständige unseres Kompetenznetzwerkes hinzu.

Die Gutachten des mit uns kooperierenden vereidigten Sachverständigen könnten bei Bedarf auch für steuerliche oder gerichtliche Zwecke eingesetzt werden. 

Gerade Schäden am Baukörper oder Belastungen des Grund und Bodens nehmen teils auch erhebliche finanzielle Größenordnungen an und führen oftmals zu Diskussionen zwischen den Parteien. Diese können in manchen Fällen erst durch Gutachten beendet werden, die von spezialisierten Sachverständigen erarbeitet und für deren Richtigkeit auch eine Haftung besteht.

 

Kontaktieren Sie uns 

wir führen eine genaue Analyse Ihrer Immobilie durch.

Wir ermitteln den realistischen Verkaufspreis Ihrer Immobilie.

Auf dieser Basis erarbeiten wir die Verkaufsstategie für das bestmögliche Ergebnis

 

Ich möchte mich weitergehend informieren  

 

 

Finanzierungsberatung

 

Der Kauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen ein bedeutsame Entscheidung. Nicht Jeder wird seine Traumimmobilie aus Ersparnissen finanzieren wollen oder können. 

Eine solide Immobilienfinanzierung ist daher eine wichtige Voraussetzung für den Erwerb einer Immobilie. Und das gilt genauso für den Verkäufer, der auch an einer soliden Finanzierung des Verkaufspreises interessiert sein muss.

Der aktuelle Zeitpunkt erscheint günstig und die Zinsen sind und bleiben wohl noch einige Zeit auf Rekordtief (Stand Mai 2017).

 

• Hier sind jedoch viele Fußangeln ausgelegt. Neue gesetzliche Vorschriften, wie die Wohnimmobilien Kreditrichtlinie (WIKrR), machen gelegentlich aus solventen Darlehensnehmern Risikofälle, geänderte Beurteilungskriterien der Banken  für langlaufende Hypothekendarlehen können für Ärger sorgen.
  
  

• Ein Käufer sollte sich deshalb so früh wie möglich mit diesem Thema befassen. Und auch ein Verkäufer muss daran interessiert sein, dass sein Käufer den Kaufpreis aufbringen kann.
  
  

• Wir können hier schon im Vorfeld tätig werden und wichtige Fragen vorab klären, um Enttäuschungen und Komplikationen soweit möglich zu vermeiden.

 

Wichtige Fragen, die vorab geklärt werden sollten,  z.B.:
 

• wieviel Eigenkapital  ist für den Kauf der Immobilie vorhanden und

• welches Budget steht regelmäßig zur Bedienung der Kredite frei zur Verfügung ?

• Wie hoch sollte die Tilgungsrate sein ?

• Welche Zinsbindungsfrist sollte man wählen?

• Ist die Bedienung der Kredite auch über die gesamte Laufzeit der Kredite gesichert ?

• Gibt es Fördermöglichkeiten für Modernisierung oder den Kauf der Immobilie ?
  

 

Da wir nicht als Vermittler von Finanzierungen auftreten, sind wir hier völlig unabhängig und können Sie uneigennützig beraten.

  

Immobilien Management Consulting

 

Bei Beratungsaufgaben, die über die hier beschriebenen Themen hinausgehen,  können wir unseren Kooperationspartner Mahlau & Partner hinzuziehen.

Hier arbeiten qualifizierte und erfahrene Berater  wie z.B. Diplom-Kaufleute, Master of Business Administration MBA. Die Berater waren bisher schon für uns auch in internationalen Projekten tätig und haben - wie auch aus den Rückmeldungen der Kunden hervorgeht - sehr gute und effektive Arbeit geleistet.

Bei Bedarf können Projekte spezifiziert und auf Wunsch der Auftraggeber auch gesteuert werden.
Erfahren Sie mehr über dieses interessante Leistungsangebot.  

 

  Leistungsangebot Immobilien Management Consulting

    

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